Cena nieruchomości: regulacje i praktyka w Polsce i USA – cz. II


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

W pierwszej części artykułu wspomniana została wynikająca z polskiego Kodeksu cywilnego zasada ekwiwalentności świadczeń. Skoro cena powinna odzwierciedlać wartość nieruchomości, to podstawowego wyjaśnienia wymaga w jaki sposób prawidłowo ją oszacować. Zgodnie zdefinicją zawartą w rozporządzeniu (UE) nr 575/2013 i Ustawie o gospodarce nieruchomościami (odpowiednio art. 151 ust. 1 rozporządzenia i art. 4 ust. 1 pkt 76 ustawy) wartość rynkowa jest szacunkową kwotą, jaką można za nieruchomość uzyskać dokonując jej sprzedaży w dniu wyceny. Przy czym warunkiem koniecznym jest stanowczy zamiar przeprowadzenia transakcji przez strony działające z rozeznaniem, postępujące rozważnie i niebędące w sytuacji przymusowej.

Postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości to wycena nieruchomości. Sporządzona na piśmie przez rzeczoznawcę majątkowego opinia o wartości nieruchomości przybiera formę operatu szacunkowego. Do celu, dla którego został sporządzony, operat szacunkowy może być wykorzystywany przez 12 miesięcy, z zastrzeżeniem wystąpienia ewentualnych zmian uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian czynników branych pod uwagę przy określaniu wartości nieruchomości. W Polsce rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną na zasadach określonych w ustawie. Podstawowe zagadnienia w tym zakresie reguluje wspomniana już Ustawa o gospodarce nieruchomościami.

W Stanach Zjednoczonych agent do spraw nieruchomości często przygotowuje tzw. Comparative Market Analyses. Takie oszacowanie ma spore przełożenie na ustalenie listing price. Agent posiłkuje się wówczas metodami zbliżonymi do tych, z których korzysta rzeczoznawca, m.in. porównuje ostatnie ceny transakcyjne podobnych nieruchomości zlokalizowanych na tym samym obszarze.

Jakie cechy wpływają generalnie na cenę nieruchomości? Rodzaj i położenie, metraż, rozkład i wysokość pomieszczeń, sposób użytkowania, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan prawny i stan techniczno-użytkowy, zagospodarowanie i wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, części składowe i przynależności. Na cenę będą mieć też wpływ czynniki dotyczące nieruchomości pośrednio, takie jak dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych, aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami oraz stan, charakter i stopień zurbanizowania otoczenia, w którym nieruchomość jest położona. Wytyczne te wskazuje ustawodawstwo, doktryna i orzecznictwo.

A jakie cechy decydują o luksusowym charakterze nieruchomości? Problematyczna może się okazać sama definicja luksusowej nieruchomości, niemniej wśród najczęściej typowanych czynników pojawiają się przede wszystkim sama cena, lokalizacja, wykończenie, otoczenie i infrastruktura (Rynek dóbr luksusowych w Polsce, Raport KPMG, 2017).

W Stanach Zjednoczonych, wzorem rynku nieruchomości komercyjnych, zagościł trend polegający na kategoryzacji luksusowych nieruchomości mieszkalnych. Stąd, coraz częściej w ofertach sprzedaży pojawia się dodatkowa wskazówka dla nabywcy w postaci oznaczenia klasy, np. A, A+.Rozwiązanie to pomaga w szybki sposób wyselekcjonować przez osobę zainteresowaną zakupem tylko te nieruchomości, które spełniają wymagane kryteria. Możliwość nadania nieruchomości wysokiej klasy bezsprzecznie znajdzie też odzwierciedlenie w cenie.

Atutem nieruchomości premium i luksusowych jest ich ograniczona dostępność. W Polsce apartamenty są najczęściej zlokalizowane w dwóch rodzajach budynków. Po pierwsze – w butikowych inwestycjach. Wówczas cały budynek cechuje wysoki standard wykończenia, lokali jest niewiele, ale wszystkie wyróżnia przestronność, i zazwyczaj do dyspozycji właścicieli takich wielometrażowych lokali dostępnych jest więcej miejsc postojowych. Po drugie – pojedyncze apartamenty mogą być położone na najwyższych piętrach większych budynków, nierzadko zlokalizowanych w dzielnicach centralnych. Tutaj cenę winduje przede wszystkim panorama. Lokal może się mieścić na więcej niż jednym poziomie lub obejmować całe piętro, do indywidualnej aranżacji nowych właścicieli.

Ograniczoną dostępność można też łączyć z zaprojektowaniem budynku przez znane na rynku biuro architektoniczne, co znajduje odzwierciedlenie w cenie poszczególnych lokali. Wśródpodwyższających cenę udogodnień wylicza się z kolei concierge przestrzeń rekreacyjną do wyłącznej dyspozycji mieszkańców. Nawet jeśli za szereg udogodnień wydatki ponosi się już po zakupie, w ramach kosztów stałych utrzymania nieruchomości lub w momencie korzystania z konkretnych usług, to samo wyposażenie budynku w taką infrastrukturę podnosi też cenę pojedynczego apartamentu.

O ile lokalizacja i otoczenie to czynniki, na które nabywca lokalu decyduje się w momencie zakupu, to zazwyczaj zostawia mu się całkowitą dowolność w zakresie wykończenia wnętrza. Statystycznie, tylko co czwarty lokal z segmentu apartamentów zostaje wykończony i w takim stanie trafia do sprzedaży. Oferty apartamentów wykończonych „pod klucz” spotyka się rzadziej. Dotyczy to głównie wieżowców, gdzie samodzielne przeprowadzenie od podstaw prac aranżacyjnych mogłoby nastręczyć trudności(Rynek luksusowych nieruchomości w Polsce, REAS, KPMG, 2015). Stąd, mówiąc o cenie apartamentu, przeważnie chodzi o cenę nieuwzględniającą wykończenia (lokal w stanie deweloperskim).

Omówione wyżej czynniki sprawiają, że zbywca wystawia nieruchomość na sprzedaż znacznie drożej od ceny średniej, a druga strona transakcji gotowa jest taką cenę zapłacić. Na zakończenie tej części, zanim w kolejnym artykule zaprezentowane zostaną konkretne ceny transakcyjne, należy jeszcze wspomnieć o dwóch terminach pojawiających się w kontekście cen nieruchomości z segmentu premium: sile nabywczej i premii za luksus. Jako siłę nabywczą na rynku polskim przyjmuje się cenę 1 mln zł (Luxury Realty Map. Raport rynkowy, Poland Sotheby’s International Realty, 2017), a globalnie cenę 1 mln $ (Global Luxury Residential Real Estate Report, Wealth-X and Sotheby’s International Realty, 2015).Z kolei premia za luksus, czyli iloraz najwyższej ceny transakcyjnej nieruchomości w segmencie luksusowym w stosunku do średniej ceny w segmencie popularnym dla przykładu w Warszawie wynosi 6,34 (Ernst & Young dla Tacit Investment, 2018).

 

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty

Ronald B. Given – Attorney-at-Law, Partner, WOLF THEISS