Cena nieruchomości: regulacje i praktyka w Polsce i USA (część III)


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

W poprzednich artykułach mowa była przede wszystkim o regulacjach dotyczących ceny nieruchomości, w tym sposobie płatności i szacowaniu jej wartości rynkowej. W niniejszym artykule zostaną natomiast po krótce przedstawione tendencje cenowe w segmencie nieruchomości luksusowych i premium, oraz konkretne liczby odzwierciedlające ceny transakcyjne.

O najwyższych cenach nieruchomości można zazwyczaj usłyszeć tylko przy okazji pojedynczych, nagłośnionych ofert czy transakcji. Raportów o tematyce nieruchomościowej pojawia się coraz więcej, ale tylko nieliczne odnoszą się wprost do segmentu premium lub są mu poświęcone w całości. W tym roku ukazała się druga edycja raportu rynkowego Poland Sotheby’s International Realty – Luxury Realty Map. Publikacja jest zestawieniem nieruchomości premium i luksusowych w Polsce. Zawiera też kompleksową analizę krajowego rynku, w tym cen, z uwzględnieniem specyfiki rynków lokalnych.

W Polsce w ogólnych zestawieniach i publikacjach na temat cen transakcyjnych kategoria nieruchomości luksusowych rzadko bywa wyodrębniana. Zazwyczaj przeprowadza się jedynie generalny podział według najbardziej popularnych kryteriów: rodzaju rynku (pierwotny/wtórny), lokalizacji (miasta/centra miast/dzielnice) czy powierzchni. Znacznie trudniej sklasyfikować lokale z uwagi na standard. Dla przykładu, dane do raportu Głównego Urzędu Statystycznego pochodzą z Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) prowadzonych przez starostwa powiatowe i prezydentów miast na prawach powiatu przy wykorzystaniu informacji pochodzących z aktów notarialnych. Raport ten obejmuje podział nieruchomości na lokale, budynki, nieruchomości gruntowe i nieruchomości zabudowane. Lokale mieszkalne są też podzielone ze względu na metraż, ale zaledwie na cztery grupy, z których ostatnia to lokale o powierzchni powyżej 80,1 m(Obrót nieruchomościami w 2016 r., GUS, Warszawa, 2017).

Odnosząc się do praktyki obrotu w Stanach Zjednoczonych należy zaznaczyć, że chociaż tamtejszy rynek jest rozwinięty, a jego analizy mają znacznie dłuższą tradycję, rynek ten jest bardzo duży i zróżnicowany. Stąd, generalnie rynku amerykańskiego nie można uznać za rynek jednorodny, a raporty, w tym te dotyczące cen, koncentrują się na poszczególnych miastach czy rynkach lokalnych. Zarówno z perspektywy całego kraju, jak i poszczególnych stanów, cennym źródłem informacji są dane publikowane przez powołaną w 1908 r. organizację National Association of Realtors (NAR) z siedzibą w Waszyngtonie.

Jak kształtują się najnowsze tendencje cenowe w segmencie premium? Oto kilka wniosków z rodzimego rynku popartych konkretnymi danymi. Po pierwsze, w ubiegłym roku, w porównaniu do lat wcześniejszych, najdroższym polskim miastem wciąż była Warszawa. Na czele znalazły się też Wrocław i Gdańsk. W tym ostatnim mieście, na przestrzeni kilkunastu miesięcy wstecz, nieruchomości podrożały najbardziej. Po drugie, na rynku pierwotnym to klienci nabywający nieruchomości o dużych metrażach, przekraczających 100 m2, notują najkorzystniejsze różnice między cenami ofertowymi a cenami transakcyjnymi. Średnia cena transakcyjna w większości dużych miast była bowiem niższa niż cena ofertowa przynajmniej o 20% (Ceny nieruchomości w 2017 r., Bankier.pl, Otodom i urban.one, 2018). Po trzecie, dane za 2016 r. pokazują, że zarówno w wymiarze ilościowym jak i wartościowym, największą sprzedaż mieszkań z rynku pierwotnego odnotowano w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu (Obrót nieruchomościami w 2016 r., GUS, Warszawa, 2017). Po czwarte, szacuje się, że wartość całego rynku nieruchomości premium w Polsce wzrośnie w roku 2018 w stosunku do roku ubiegłego o 8% (Raport Ernst & Young dla Tacit Investment, 2018).

Ceny nieruchomości podaje się często w odniesieniu do metrażu i ceny 1 m2. Analizy cen transakcyjnych apartamentów liczących powyżej 100 m2pokazują, że najwyższa średnia cena 1 mprzypada na Warszawę. Ale wysoka średnia cena mieszkania o dużej powierzchni nie świadczy jeszcze o luksusowym charakterze, bo w tym przypadku średnia cena za 1 mna rynku pierwotnym wynosi zaledwie 8416 zł (Ceny nieruchomości w 2017 r., Bankier.pl, Otodom i urban.one, 2018). Z danych pochodzących z RCiWN wynika, że w przypadku lokali mieszkalnych o metrażu powyżej 80,1 mśrednia cena to nieco powyżej 600 tys. zł, średnia cena za 1 mtakiego lokalu to 5858 zł, a mediana cen – 4963 zł (Obrót nieruchomościami w 2016 r., GUS, Warszawa, 2017). Jak wynika z powyższych statystyk, ani metraż nie przesądza o luksusowym charakterze nieruchomości, ani ceny najwyższe nie świadczą o tym, że mowa już o luksusie.

Uznaje się, że luksusowy charakter na danym rynku to cecha najdroższych 5% nieruchomości. Biorąc pod uwagę na przykład tylko segment warszawskich apartamentów w stanie deweloperskim, w 2015 r. ceny średnie szacowano na poziomie 16,5 tys. zł za 1 m2, a ceny najwyższe na poziomie 65 tys. zł za 1 m(Rynek luksusowych nieruchomości w Polsce, REAS, KPMG, 2015). Przyjmując natomiast, że segment luksusowych nieruchomości otwierają lokale, za które zapłacić trzeba minimum 20 tys. zł za 1 m2, to segment ten stanowi około 0,5% całego rynku nieruchomości (Ernst & Young dla Tacit Investment, 2018).

Na zakończenie jeszcze kilka zdań o tym, jak ceny kształtować się mogą w przyszłości. Najwięcej miejsca we wszystkich raportach dotyczących polskiego rynku nieruchomości poświęca się przywoływanej już Warszawie. To tutaj, prognoza cen nieruchomości premium na kolejne lata jest szczególnie korzystna w wymiarze inwestycyjnym. Zakłada zarówno wzrost wolumenu transakcji jak i wzrost cen. Tym pozytywnym przewidywaniom sprzyja nie tylko historyczny wzrost cen i sytuacja społeczno-ekonomiczna, ale też relatywnie niska bariera wejścia na rynek i niewielki zasób takich nieruchomości.

Na rynku amerykańskim palmę pierwszeństwa utrzymuje San Francisco. Dzieje się tak zarówno za sprawą wzrostu zamożnych nabywców krajowych, jak i atrakcyjności dla nabywców azjatyckich. W czołówce jest też wiele innych lokalizacji, takich jak Floryda (szczególnie Miami), Manhattan, Boston, Południowa California (szczególnie Los Angeles). Rynek jest bardzo różnorodny, także w segmencie luksusowym, a różnorodność tę najlepiej zobrazować na konkretnych transakcjach. Na przykład w Chicago ceny w segmencie premium już obecnie wahają się od 1,5 do 16,5 mln $, a próg wejścia na Florydzie oscyluje w granicach 1 mln $. Należy jednak zauważyć, że na popyt wewnętrzny mogą negatywnie wpłynąć ostatnie zmiany przepisów podatkowych. Godnym uwagi przykładem jest wspomniane już Chicago, gdzie rosnące podatki od nieruchomości spowolniają obrót w dolnym segmencie rynku luksusowego. Statystyki pokazują niewielki spadek cen mieszkań w 2017 r., choć niektóre rynki lokalne, takie jak Seattle, odnotowały wysokie wzrosty. Silna gospodarka zapewnia dobry popyt krajowy, który w połączeniu z zainteresowaniem zagranicznym daje podstawy do prognozowania trendu wzrostowego lub przynajmniej stabilności.

 

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty

Ronald B. Given – Attorney-at-Law, Partner, WOLF THEISS