Inwestowanie w nieruchomości: podstawy prawne


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

Inwestowanie na rynku nieruchomości to popularna alternatywa niskooprocentowanych lokat czy skomplikowanych produktów finansowych. Nieruchomości podnoszą dywersyfikację portfela inwestycyjnego obniżając ryzyko inwestycyjne. Inwestowanie w nieruchomości pozwala ochronić kapitał przed inflacją. Nieruchomość jako obiekt inwestowania cechuje relatywnie niski poziom ryzyka i pewność inwestycji. Szczególnie w warunkach kryzysu nieruchomości, obok lokat bankowych, uznawane są przez inwestorów za najbardziej bezpieczną formę inwestowania (H. Henzel, K. Śmietana, A. Maszczyk, Atrakcyjność inwestycyjna instrumentów finansowych rynku nieruchomości w warunkach kryzysu [w:] Inwestowanie w aktywa rzeczowe i finansowe, red. K. Marcinek, Katowice 2013, s. 42).

Inwestowanie w nieruchomości nie jest zdefiniowane w ustawodawstwie. W potocznym rozumieniu przez inwestowanie w nieruchomości rozumie się traktowanie nieruchomości jako źródła zysku: z czynszów, z nabycia poniżej ceny rynkowej czy sprzedaży powyżej ceny rynkowej. Inwestowaniem w nieruchomości czy inwestycyjnym nabyciem nieruchomości określa się też utrzymywanie własności nieruchomości ze względu na przyrost jej wartości (aprecjacja). Powyższe przykłady należy zakwalifikować jako inwestowanie bezpośrednie, któremu poświęcony będzie niniejszy artykuł. Więcej o inwestowaniu pośrednim, tj. inwestowaniu kapitału bez nabywania praw do nieruchomości, polegającym na zakupie akcji lub udziałów podmiotów inwestujących w ramach rynku nieruchomości, mowa będzie w kolejnych artykułach.

Jedne z najbardziej charakterystycznych atutów nieruchomości jako aktywa to trwałość i ograniczony zasób. Deficytowość właśnie sprawia, że ceny metra kwadratowego apartamentów w centralnych dzielnicach metropolii czy nadmorskich lokalizacjach znacznie przekraczają średnie wartości. Dlatego też ceny najbardziej atrakcyjnych nieruchomości kształtują się indywidualnie, w oparciu o wiele czynników, takich jak położenie czy potencjał inwestycyjny. Ponadto nieruchomości cechują: brak mobilności (nieprzenoszalność), różnorodność i wysoka kapitałochłonność, które czynią z nieruchomości specyficzny przedmiot obrotu (J. Konowalczuk, Ekonomiczna definicja nieruchomości oraz ekskluzywność praw do nieruchomości [w:] Inwestycje na rynku nieruchomości, red. H. Henzel, Katowice 2004, s. 18-25).

Stosunkowo mała liczba transakcji zawieranych na rynku nieruchomości w porównaniu z innymi rynkami, np. kapitałowym, przekłada się na deficyt danych i informacji o rynku, czyniąc go mało przejrzystym. Decyzje inwestycyjne wymagają natomiast odpowiedniego poziomu wiedzy o rynku, w tym znajomości cen transakcyjnych, wiedzy o konkretnym projekcie inwestycyjnym, a także znajomości regulacji, w tym warunków zawierania transakcji czy przepisów podatkowych. Powyższe założenia umożliwiają przeprowadzenie rachunku ekonomicznej efektywności inwestycji. Na decyzje inwestycyjne, obok cech fizycznych, technicznych i lokalizacyjnych, wpływają też kwestie prawne. Różnorodność nieruchomości w aspekcie prawnym można definiować jako zróżnicowanie praw do nieruchomości (własność, prawo użytkowania wieczystego gruntu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej). Dodatkowo, w przypadku rynku najmu można mówić o prawie do korzystania z nieruchomości. Znając stan prawny i faktyczny nieruchomości, a także dostępne narzędzia prawne z zakresu inwestowania, inwestor podejmuje następujące decyzje: o nabyciu nieruchomości, w tym o sposobie finansowania, oraz o zawarciu umów z najemcami czy zarządcami nieruchomości.

Ograniczony zasób nieruchomości czy potrzeba ochrony dziedzictwa kulturowego lub naturalnego powodują, że niektóre kategorie nieruchomości są wyłączone z obrotu lub obrót nimi jest uregulowany bardziej szczegółowo, np. zastrzeżone jest prawo pierwokupu. Ograniczenia mogą dotyczyć zarówno pewnych kategorii nieruchomości, np. rolnych, jak i kategorii nabywców, np. cudzoziemców. W przypadku pozostałych nieruchomości sprzedaż jest w zasadzie nieograniczona i bez znaczenia dla ważności czynności prawnej pozostaje cel nabycia. Innymi słowy to, czy nowy właściciel w nieruchomości sam zamieszka albo sam będzie prowadził działalność gospodarczą, czy też przeznaczy ją na wynajem, i idąc dalej – czy najmem będzie się zajmował samodzielnie czy przekaże nieruchomość do obsługi przez profesjonalny podmiot – nie wpływa na samą transakcję sprzedaży.

Inwestowanie w nieruchomości, a patrząc na zagadnienie od strony prawnej – szereg czynności prawnych dotyczących nieruchomości, efektem których jest czerpanie zysku przez inwestora, odbywa się często na zasadach ogólnych. Dla poszczególnych czynności prawnych nie zostały przewidziane odrębne regulacje na okoliczność ich dokonywania z zamiarem inwestowania. Nabycie, a później najem czy odsprzedaż odbywają się na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym. Wśród takich zasad ogólnych wymienić można wyłączenie możliwości przeniesienia własności nieruchomości pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu (art. 157 §1 KC) czy wymóg formy aktu notarialnego dla umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości (art. 158 zd. 1 KC).

Generalnym kierunkiem na zwiększenie poziomu bezpieczeństwa inwestowania bezpośredniego jest dywersyfikacja aktywów, co w przypadku nieruchomości można sprowadzić do dywersyfikacji w sensie geograficznym (lokale w centrach miast, grunty poza granicami miast) i sektorowym (lokale mieszkalne, lokale komercyjne, lokale z segmentu premium, najem krótko- lub długoterminowy). O zwiększenie poziomu bezpieczeństwa można też zadbać od strony prawnej. Dla przykładu, aby podnieść płynność aktywa, nabywając nieruchomość na rynku pierwotnym inwestor powinien zastrzec w umowie deweloperskiej możliwość cesji. Zawarcie umowy deweloperskiej na wczesnym etapie inwestycji, a następnie przeniesienie swoich praw i obowiązków na osobę trzecią na chwilę przed tym, kiedy lokale będą gotowe do odbioru, jest jednym z popularnych sposobów czerpania zysków na rynku nieruchomości. To właśnie lokale, na które nie trzeba już czekać kilkunastu miesięcy czy kilku lat cieszą się większym zainteresowaniem, i można za nie żądać ceny wyższej niż w chwili rozpoczęcia budowy. Z kolei na rynku wtórnym, w przypadku zakupu lokalu będącego już przedmiotem najmu, warto zwrócić uwagę na treść umowy z najemcą: okres obowiązywania, zasady płatności i waloryzacji czynszu czy warunki i tryb wypowiedzenia. Należy bowiem pamiętać, że w razie zbycia nieruchomości najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia może najem wypowiedzieć, chyba że umowa została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a nieruchomość została najemcy wydana (art. 678 KC).

 

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty