Język w transgranicznym obrocie nieruchomościami (część I)


Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

Każde państwo samodzielnie reguluje kwestie obrotu nieruchomościami. Próżno szukać w tym obszarze regulacji prawa międzynarodowego, które ujednolicałyby czy harmonizowały zasady nabywania nieruchomości. Na całym świecie podejmuje się jednak inicjatywy ukierunkowane na znoszenie barier w transgranicznym obrocie. Cel taki przyświeca kilku organizacjom o międzynarodowym zasięgu, ułatwiającym dostęp do rejestrów nieruchomości online i propagujących wymianę informacji w zakresie regulacji wewnętrznych i praktyki obrotu w poszczególnych państwach. Jego specyfikę determinują: integralność przedmiotu obrotu z terytorium danego kraju, doniosłość czynności prawnej skutkującej przeniesieniem własności, jak i pożądana pewność obrotu. Globalną różnorodność pogłębia jeszcze jeden fakt: państwa zastrzegają sobie prawo do wyznaczania języka, w którym transakcja może być przeprowadzona. Zazwyczaj w tym jednym, wskazanym języku, należy sporządzić dokumenty potwierdzające przeniesienie własności nieruchomości, np. w Polsce notariusz sporządza umowę sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego w języku polskim. W tym języku prowadzone są też księgi wieczyste, przeglądanie których możliwe jest za pomocą systemu teleinformatycznego EKW (Elektroniczne Księgi  Wieczyste), udostępnionego na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Chociaż coraz częściej odpowiedniki polskich ksiąg wieczystych przybierają zdigitalizowaną postać, jako publiczne i bezpłatne bazy danych, to wciąż barierę może stanowić język.

Na świecie rozpoznaje się blisko 7 tysięcy języków, ale umiejętność posługiwania się zaledwie 12 z nich wystarczyłaby do skomunikowania się praktycznie wszędzie. Spośród najpopularniejszych, czyli języków, którymi mówi największa część populacji, trzecie miejsce przypadło językowi angielskiemu. Jako język ojczysty deklaruje go ponad 0,5 mld ludzi. Języka angielskiego, jako języka obcego, uczy się najwięcej osób – aż 1,5 mld. I to angielskim, jako swoim pierwszym językiem, w komunikacji codziennej, posługują się mieszkańcy ponad 100 państw (Newsweek, kwiecień 2015). Od wielu lat język angielski to uniwersalny i najczęściej używany język w kontaktach międzynarodowych.

W przypadku transakcji transgranicznych na rynku nieruchomości wymiana informacji, szczególnie we wstępnej fazie negocjacji, odbywa się w dowolnym, preferowanym przez strony języku. W ustaleniu szczegółowych warunków przyszłej transakcji wsparciem w komunikacji może służyć doradca ds. nieruchomości albo tłumacz. O ile porozumiewanie się na tym etapie możliwe jest praktycznie w każdym języku, według umiejętności stron, to umowę przenoszącą własność nieruchomości można zawrzeć najczęściej tylko w języku państwa, na terenie którego nieruchomość jest położona. Język urzędowy to język wyznaczony przez właściwe władze danego państwa lub terytorium administracyjnego, któremu te władze nadały wyjątkowy status prawny. Bardzo często język urzędowy wyznacza konstytucja danego państwa i tego samego języka używa się w strukturach legislacyjnych. Właśnie taka sytuacja ma miejsce w Polsce (art. 27 Konstytucji RP).

Zdarza się jednak, że język urzędowy nie został oficjalnie określony, np. w Szwecji, Australii czy Wielkiej Brytanii. Ciekawym przypadkiem są też Stany Zjednoczone, gdzie na szczeblu federalnym brak języka urzędowego, ale używany powszechnie w praktyce język angielski został wyznaczony jako język urzędowy w 27 stanach. Zatem najpopularniejszy język urzędowy – język angielski – otrzymał taki status w 35 państwach,ale w liczbie tej nie uwzględnia się właśnie Stanów Zjednoczonych, Wielkiej Brytanii i Australii. Kilka państw, np. Francja czy Portugalia, zdecydowało się na ustanowienie tylko jednego języka urzędowego, chociaż na ich terytorium używa się także innych języków. Przykłady krajów z więcej niż jednym językiem urzędowym to Kanada (angielski, francuski), Malta (maltański, angielski) czy Belgia (francuski, niderlandzki i niemiecki). Ciekawe rozwiązania przyjęły też Włochy i Hiszpania, gdzie ustanowiono po jednym języku urzędowym, ale w poszczególnych regionach współistnieją z nimi tzw. lokalne języki urzędowe.

To właśnie w jednym z takich krajów – w których obowiązuje więcej niż jeden język urzędowy – mieszka aktualnie współautorka artykułu, Anna Młodawska. W Kanadzie fakt obowiązywania dwóch równorzędnych języków urzędowych jest widoczny wszędzie. Dwujęzyczne są często napisy na ulicach, szyldy, nazwy, opisy i instrukcje produktów, a także oczywiście urzędowe formularze, zaś w każdym urzędzie i na infolinii można wybrać, czy chce się przeprowadzić rozmowę po angielsku czy po francusku. Jak wygląda, a raczej jak brzmi codzienność mieszkańców dwujęzycznych miast? Co ciekawe, na ulicach Toronto, języka francuskiego nie słychać na równi z angielskim. Niewątpliwie angielski jest językiem dominującym, a w miejscach publicznych konwersacje po francusku dają się słyszeć mniej więcej tak samo często jak te po chińsku, rosyjsku czy hiszpańsku. Toronto zyskało zresztą miano miasta 140 języków, a na ścianie jednej ze stacji torontańskiego metra podróżujących wita sentencja: Toronto, a city where those with diverse roots can grow and intermingle into a complex and exciting multicultural garden.

Wracając do transakcji transgranicznych na rynku nieruchomości – wymóg sporządzania dokumentów w języku urzędowym danego państwa powoduje, że cudzoziemców, którzy nie posługują się danym językiem obcym, wspierają tłumacze. Czy każdy dokument na każdym etapie transakcji sprzedaży nieruchomości wymaga profesjonalnego tłumaczenia, i kiedy niezbędne jest tłumaczenie przysięgłe? Odpowiadając na te pytania na wstępie warto zaznaczyć, że tłumaczenie zwykłe itłumaczenie przysięgłe nie powinny się od siebie różnić merytorycznie. Rolą tłumacza, w obu przypadkach, jest możliwie najbardziej staranne i rzetelne przełożenie dokumentu z jednego języka na drugi. Podobnie jak w przypadku innych usług czy produktów, tak w obrocie nieruchomościami, nie wszystkie dokumenty wymagają tłumaczenia przysięgłego. Można wśród nich wymienić katalogi informacyjne dotyczące nieruchomości, materiały reklamowe, cenniki czy oferty sprzedaży (przy czym nie chodzi o ofertę w rozumieniu art. 77 Kodeksu cywilnego). Wymóg każdorazowego tłumaczenia takich dokumentów przez tłumacza przysięgłego byłby wręcz uciążliwy. W drugą jednak stronę, tj. tam, gdzie składanie oświadczeń niesie ze sobą skutki prawne, a dokumentowane czynności mają doniosłe znaczenie, to w trosce o realizację interesu publicznego wskazane jest, aby zapewnić wysoki poziom bezpieczeństwa i pewność obrotu. Przeniesienie własności nieruchomości jest tutaj najlepszym przykładem. Wymóg przetłumaczenia dokumentu rozwiewa ewentualne wątpliwości co do skutków prawnych składanych oświadczeń. Idąc dalej można też powiedzieć, że tłumaczenie dokumentu uniemożliwia podnoszenie zarzutu niezrozumienia skutków dokonywanych wyborów. W kolejnych artykułach zostaną omówione różnice między tłumaczeniem zwykłym a tłumaczeniem przysięgłym, a następnie trudności związane z tłumaczeniem terminów z zakresu obrotu nieruchomościami.

 

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty

Anna Młodawska – tłumacz przysięgły j. angielskiego, właścicielka Legal English Expert