ZAPRASZAMY NA NASZE

PROFILE SPOŁECZNOŚCIOWE

Poland Sotheby's

Wyjątkowe nieruchomości
w Polsce i na świecie

ZAPISZ SIĘ NA NASZ

NEWSLETTER

Dziękujemy za subskrypcję.

Jesteś już subskrybentem.

Email nieznaleziony.

Subskrypcja usunięta.

Wygasł czas potwierdzenia subskrypcji.

Subskrypcja usunięta.

Wygasł czas potwierdzenia subskrypcji.

wróć

Luksusowe nieruchomości na straży wartości majątku

23-08-2016

Na polskim rynku wciąż nie widać światowych trendów w branży nieruchomości luksusowych. Nie ma jednak powodów do niepokoju, rodzimi najzamożniejsi, kupując apartamenty czy domy, nadal nad emocje przedkładają ich charakter inwestycyjny.

Na świecie zakup luksusowej nieruchomości jest jednym z wyznaczników statusu majątkowego. W Polsce wbrew pozorom traktowanie zakupu drogiego aktywa, jakim jest apartament w dużej aglomeracji czy nieruchomość położona poza miastami, jest rzadkością. Rodzimi najzamożniejsi klienci agencji nieruchomości lub spółek oferujących concierge (to podstawowe źródła pozyskiwania informacji o rynku i ofertach sprzedaży) większą uwagę zwracają na walory inwestycyjne niż aspekt emocjonalny. Nie ma w tym jednak nic niepokojącego. Polski rynek nieruchomości luksusowych wciąż jest w fazie wstępnego rozwoju, a pojedyncze głośne oferty czy transakcje, które służą za ilustrację analiz jego wzrostu, tylko potwierdzają tę regułę. Zdaniem specjalistów, kwestią kilku – najwyżej pięciu – lat jest nabranie przez lokalny segment cech charakterystycznych dla znacznie bogatszych regionów świata. Oczywiście w odpowiednio mniejszej skali.

Rodzimi najzamożniejsi klienci nadal są na etapie poszukiwania i nabywania aktywów, które mają stanowić ich podstawowe mieszkanie, ale jednocześnie nabierać z czasem wartości. To z jednej strony daje podstawy do stwierdzenia, że polski rynek luksusowych apartamentów będzie rósł, z drugiej – pozwala przypuszczać, że jego przyszłością będzie trend, który dominuje obecnie na świecie: upodobania milionerów z różnych zakątków globu są podobne – od lat prym wiodą rezydencje położone nad wodą, zabytkowe posiadłości o charakterze historycznym i lokalizacje w modnych wakacyjnych kurortach. Na koniec 2015 roku ultrabogaci klienci ulokowali w luksusowych nieruchomościach ponad 3,2 biliona dolarów, więcej niż wynosi roczny PKB Indii. Aż 80 procent nieruchomości to lokale, które nie są ich głównym domem. Co drugi najzamożniejszy na świecie posiada co najmniej dwa dodatkowe prestiżowe aktywa.

Na świecie zupełnie inaczej postrzegany jest próg, od którego można mówić o nieruchomości jako luksusowej. O ile w Polsce – jak wspomniano w analizie dotyczącej lokalnego rynku – takim progiem jest 17 tys. złotych za metr kwadratowy, to na świecie, zgodnie z globalnym raportem Sotheby’s International Realty, za luksusową uważa się nieruchomość, której cena wynosi ponad milion dolarów.

Choć kupujący na całym świecie mają podobne upodobania, można też dopatrzeć się specyficznych trendów na poszczególnych rynkach. I tak na przykład, gdyby życzenia najbogatszych Amerykanów mogły zostać wyrażone w jednym idealnym domu, byłaby to luksusowa posiadłość na wybrzeżu, nad rzeką, jeziorem lub morzem, z garażem mogącym pomieścić kolekcję samochodów, zaprojektowana i urządzona według ich własnego pomysłu. Z kolei bogaci Brytyjczycy przywiązują szczególną wagę do historycznej wartości rezydencji, poszukując obiektów pałacowych, dworów czy prestiżowych posiadłości. Chińczykom zależy na właściwej prezentacji ich zbiorów dzieł sztuki, dlatego szukając rezydencji, zwracają uwagę na takie elementy jak galeria czy sejfy.

W Polsce, na nabierającym dopiero kształtu rynku luksusu, inwestycja w prestiżową nieruchomość kojarzy się przede wszystkim z zakupem apartamentu w dobrej miejskiej lokalizacji. I na tym praktycznie na lata się kończy. Zakup dodatkowej nieruchomości jest domeną najbogatszych z bogatych. Nie ma jeszcze mowy, by kolejne aktywa w nieruchomościowym portfelu (poza wyjątkami, które nie są nawet charakterystyczne dla osób z list najbogatszych Polaków) można było dzielić na „letnie” i „zimowe”.

Tzw. second homes na świecie bardzo różnią się od domów, w których na stałe mieszkają rodziny milionerów. Te pierwsze muszą mieć dobrą lokalizację w odniesieniu do pracy, mieszczą się w prestiżowych dzielnicach, są raczej klasyczne. Drugie natomiast są często lustrzanym odbiciem ambicji. Sotheby’s International Realty wyróżnił cztery typy nieruchomości poszukiwanych szczególnie przez ultrabogatych: domy „zielone”, czyli przyjazne środowisku, nieruchomości „inteligentne”, naszpikowane nowymi technologiami, tzw. statement homes, czyli domy trofea, które mają przede wszystkim podkreślić status posiadaczy, np. przez lokalizację na prywatnej wyspie, i wreszcie apartamenty z obsługą, głównie wakacyjne, ale z personelem, który dba
o ich utrzymanie.

Punktem zbieżnym w trendach na polskim i światowym rynku jest jednak konsekwentna zmiana nastawienia do „pierwszego zakupu” – w porównaniu z sytuacją sprzed pięciu lat większość zamożnych klientów z USA, Wielkiej Brytanii, Brazylii czy Chin jest bardziej skłonna kupić jako główne lokum prestiżową podmiejską rezydencję niż obiekt w centrum miasta. Różnica polega jednak na wspomnianym już traktowaniu rezydencji – w Polsce dominują motywacja inwestycyjna i relatywnie słabe związanie się emocjonalnie z luksusowym aktywem, od którego oczekuje się przede wszystkim wzrostu wartości, podczas gdy na świecie zakup nieruchomości jest bardziej przemyślany: ma ona służyć wielu pokoleniom. Z tego względu średnia wartość transakcyjna takiej „wielopokoleniowej” rezydencji wynosi 2 mln dolarów. Charakterystyczne dla Polski jest jednocześnie przywiązanie do lokalnego rynku. Inwestycje w nieruchomości zagraniczne (które spełniają wymóg aktywa prestiżowego, czyli kosztują powyżej 1 mln dolarów) są wciąż marginesem i dotyczą pojedynczych transakcji. Niemniej możemy już mówić o zjawisku kolekcjonowania nieruchomości – wielu najzamożniejszych klientów decyduje się na drugą czy trzecią lokalizację poza głównym rodzinnym domem. Nie tylko inwestycyjnie, ale właśnie z myślą o wolnym czasie. Rodzącym się trendem jest coraz większe zainteresowanie inwestycjami za granicą. Kiedyś zamożni Polacy kupowali wakacyjny dom, często z działką na Mazurach, w górach czy nad morzem. Dziś po tej samej lub zbliżonej cenie mogą kupić apartament w dowolnej części Europy – przekonuje Arkadiusz Wojciechowski, dyrektor zarządzający Poland Sotheby’s International Realty.

Mimo wszystko polscy najzamożniejsi ograniczają się do bliskich destynacji – w grę wchodzą przede wszystkim południe Europy (Włochy, południowa Francja, Chorwacja, Bułgaria) oraz Hiszpania czy Portugalia, gdzie po kryzysie finansowym 2008 roku przez pięć lat można było trafić na prawdziwe okazje na mocno przecenionych rynkach. W Hiszpanii wciąż jeszcze można znaleźć nieruchomości położone w prestiżowych okolicach Marbelli w cenie do 100 tys. euro, zarówno apartamenty, jak i wolno stojące domy w drugiej linii brzegowej. W polskich warunkach, zważywszy na różnice w sile nabywczej, to jedyne rozsądne wyjście. Globalizacja jeszcze tu nie dotarła, to kwestia nawet dekady.

Tymczasem w skali globu krajem najczęściej wybieranym przez najzamożniejszych zainteresowanych nabyciem drugiej luksusowej nieruchomości są Stany Zjednoczone. Tuż za nimi są Wielka Brytania (po Brexicie sytuacja ta może się jednak zmienić) i Szwajcaria. Do najbardziej popularnych lokalizacji należą Nowy Jork, Londyn i Hongkong. Czołówka nie zmienia się od lat. W konsekwencji tamtejsze rynki rosną w tempie średnio 2 procent rocznie, niezależnie od trendów. Tzw. kolejne domy są zazwyczaj o 45 proc. droższe niż główne nieruchomości, w których właściciele spędzają najwięcej czasu – mają dwa razy większą powierzchnię i działki. Miejscem o największym odsetku nieruchomości posiadanych przez zagranicznych ultrabogatych jest Monako – aż 83 proc. lokalizacji należy tam do inwestorów spoza kraju.

Błędem byłoby jednak postrzegać światowy segment nieruchomości luksusowych w kategoriach zakupu aktywów bez motywów inwestycyjnych – w zależności od regionu nieruchomości stanowią 9–17 proc. ich całego portfela inwestycyjnego czy majątku. O ile silnym trendem jest poszukiwanie wielopokoleniowej rezydencji, to ruch w segmencie transakcyjnym jest również widoczny: ultrabogaci, których majątek netto wynosi od 30 do 50 mln dol., zazwyczaj zachowują swoje główne domy przez ponad 15 lat, a drugie domy przez ponad 10 lat. Ogólna zasada mówi, że nieruchomość mieszkalna, która jest odziedziczona, jeśli nie zostanie sprzedana w ciągu dwóch lat od odziedziczenia, zostaje przekazywana kolejnym pokoleniom. W Polsce nie ma jeszcze o tym mowy z oczywistych względów.

Rodzimy rynek na razie odporny jest na kopiowanie trendów światowych. Z drugiej strony, rozwija się znacznie bardziej dynamicznie – najodważniejsze prognozy mówią o 30-proc. tempie rocznie przez co najmniej sześć kolejnych lat. Tak wysoka dynamika napędzana jest dodatkowo zmiennościami na rynku kapitałowym i ogólnie słabym sentymentem inwestycyjnym. Najzamożniejsi, którzy wciąż są na etapie budowy majątków, szukając inwestycyjnych bezpiecznych przystani, znów zdecydowanie zwracają się ku zakupom nieruchomości. Z jednej strony aktywa te mają na siebie zarabiać (portfele nieruchomości na wynajem), z drugiej (i to stanowi o zakupie własnych nieruchomości mieszkalnych) mają pomóc w zachowaniu wartości majątku. 

- Paweł Zielewski, Forbes