ZAPRASZAMY NA NASZE

PROFILE SPOŁECZNOŚCIOWE

Poland Sotheby's

Wyjątkowe nieruchomości
w Polsce i na świecie

ZAPISZ SIĘ NA NASZ

NEWSLETTER

Dziękujemy za subskrypcję.

Jesteś już subskrybentem.

Email nieznaleziony.

Subskrypcja usunięta.

Wygasł czas potwierdzenia subskrypcji.

Subskrypcja usunięta.

Wygasł czas potwierdzenia subskrypcji.

wróć

Międzynarodowe inicjatywy eliminowania barier na rynku nieruchomości

14-01-2017

Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

Prawo własności to domena poszczególnych państw. Tym bardziej dotyczy to nieruchomości, z uwagi na ich integralność z terytorium danego kraju. Ile państw tyle obowiązujących porządków prawnych – również z perspektywy nabywania nieruchomości. Mimo różnic regulacyjnych dzisiejszy rozwój technologiczny i wzmożona mobilność Europejczyków sprzyjają jednak podejmowaniu inicjatyw na rzecz ułatwiania międzynarodowego obrotu.

W myśl koncepcji prawa własności przyjętej w polskim systemie prawnym, właściciel jest jedynym uprawnionym do korzystania z nieruchomości, zgodnie z jej społeczno-gospodarczym przeznaczeniem. Właściciel może też nieruchomością rozporządzać, o ile ograniczeń w obrocie nie przewidują ustawy. Przykładem takich barier są przepisy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, obligujące do uzyskania przez nich zezwolenia, czy wprowadzone ostatnio regulacje dotyczące nieruchomości rolnych. Podobne ograniczenia obowiązują w wielu europejskich krajach, m.in. w Niemczech, Danii i Francji. Wspólnym mianownikiem przepisów o ochronie nieruchomości rolnych są negatywne skutki obrotu po zaniżonej cenie, o charakterze spekulacyjnym, powodującym rozpad dotychczasowego gospodarstwa czy nadmierną koncentrację własności ziemskiej. Objęcie ochroną nieruchomości rolnych uzasadnia obowiązki nałożone na ich przyszłych właścicieli. Można tutaj wymienić np. posiadanie odpowiednich kwalifikacji, wykazanie dotychczasowej działalności rolniczej, czy osiedlenie się na terenie gminy, w której położony jest grunt.

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami to tylko jeden z aspektów specyfiki europejskich ustawodawstw. Porządki prawne różnią się między sobą choćby samą koncepcją prawa własności. Dla przykładu koncepcja angielska, wywodząca się z XI w. zakłada, że wszystkie nieruchomości położone na terenie Anglii przysługują Koronie. Ich wyłącznym właścicielem pozostaje monarcha, dlatego też każdorazowy nabywca może być jedynie podmiotem praw do nieruchomości. W takich realiach wypracowanie jednej, uniwersalnej definicji własności, zdaje się być niewykonalne.

Każde państwo samodzielnie kształtuje pojęcie własności i granice jej ochrony prawnej. Samodzielnie reguluje też zasady obrotu nieruchomościami. Brak harmonizacji przepisów nie stoi jednak na przeszkodzie podejmowaniu inicjatyw w kierunku eliminowania barier na poziomie międzynarodowym. Inicjatywom tym sprzyjają nowoczesne technologie komunikacyjne i rozwiązania informatyczne. Zapotrzebowanie na takie działania generuje coraz bardziej powszechny trend łączący przemieszczanie się z posiadaniem w zagranicznych destynacjach własnych nieruchomości. Dzisiejsi Europejczycy są wyjątkowo mobilni. Osiedlają się zagranicą na stałe albo podróżują do swoich wakacyjnych rezydencji. Oto przegląd wybranych projektów międzynarodowych wychodzących naprzeciw ich oczekiwaniom. Łączy je wspólna idea – ułatwianie transgranicznego obrotu nieruchomościami.

Jedna z inicjatyw na poziomie paneuropejskim to EULIS, czyli Europejski Serwis Informacji o Nieruchomościach (European Land Information Service). Serwis stanowi bazę danych na temat zasad rejestracji nieruchomości w poszczególnych państwach członkowskich UE, warunkach nabywania nieruchomości i ustanawiania hipoteki. Umożliwia dostęp do krajowych rejestrów i aktualnych informacji o wszystkich urzędach i organizacjach odpowiedzialnych w poszczególnych państwach za prowadzenie ksiąg wieczystych (rejestrów nieruchomości). Polskę reprezentuje, podobnie jak w przypadku innych tego rodzaju inicjatyw, Ogólnopolskie Stowarzyszenie Referendarzy Sądowych.

Aktualnie część krajów UE wdraża rozwiązania mające na celu integrację z EULIS, a pięć państw członkowskich zakończyło już ten proces. Oznacza to, że w ramach portalu można uzyskać on line informacje o nieruchomościach dostępnych w wybranych rejestrach zintegrowanych z systemem, m.in. hiszpańskim i holenderskim. Wychodząc naprzeciw różnicom w poszczególnych porządkach prawnych, o których była już mowa, na portalu umieszczono też podstawowe informacje o specyfice krajowych przepisów. Opracowano ujednoliconą terminologię, która ułatwia użytkownikom serwisu zrozumienie przepisów wewnętrznych i koncepcji prawnych dotyczących nieruchomości.

Do inicjatyw sprzyjających eliminacji barier na międzynarodowym rynku nieruchomości należy też IPRA-CINDER (International Property Registries Association – Centro Internacional de Derecho Registral). IPRA-CINDER ma zasięg ogólnoświatowy i wieloletnią tradycję. Zrzesza ponad 40 państw, a organizowane przez nią Międzynarodowe Kongresy Prawa Rejestrowego cieszą się ogromnym zainteresowaniem. Biorą w nich udział także reprezentanci wielu niezrzeszonych krajów, w tym notariusze, sędziowie, przedstawiciele świata nauki i polityki. Cele statutowe organizacji to promowanie badań w obszarze rejestrów nieruchomości na forum światowym, zapewnienie otwartej przestrzeni do dyskusji i analizy praktycznych problemów. IPRA-CINDER współpracuje m.in. z CRICAP (Central American Registration Committee) oraz ELRA.

ELRA, Europejskie Stowarzyszenie Rejestrów Nieruchomości (European Land Registry Association) zostało utworzone zgodnie z prawem belgijskim. Organizacja z siedzibą w Brukseli rozpoczęła działalność w 2004 r. i otrzymała status oficjalnego przedstawiciela rejestrów nieruchomości w UE. ELRA Skupia 30 członków reprezentujących europejskie rejestry nieruchomości z 22 krajów. Stanowi międzynarodowe forum współpracy, wymiany informacji i doświadczeń związanych zarówno z regulacjami wewnętrznymi poszczególnych państw, jak i praktyką obrotu. Jednym z celów przewodnich ELRA jest efektywne wykorzystanie nowoczesnych narzędzi informacyjnych w międzynarodowym obrocie nieruchomościami.

Do najbardziej innowacyjnych przedsięwzięć realizowanych przez ELRA należą cztery poniższe. Po pierwsze, utworzona w 2010 r. ELRN, czyli Europejska Sieć Rejestrów Nieruchomości (European Land Registry Network), zrzeszająca 22 członków z 19 państw członkowskich UE. Następnie IMOLA (Interoperability Model for Land Registers) oraz ELRD (European Land Register Document), inicjatywy na rzecz interoperacyjności i wymiany informacji w obszarze rejestrów nieruchomości. I wreszcie jedno z najciekawszych przedsięwzięć z perspektywy obrotu międzynarodowego – CROBECO (Cross Border Electronic Conveyancing), czyli transgraniczne elektroniczne przenoszenie tytułu własności nieruchomości. Celem CROBECO było wdrożenie i przetestowanie nowoczesnej alternatywy dla tradycyjnej transakcji sprzedaży nieruchomości z udziałem cudzoziemców. O szczegółach tego projektu w kolejnym artykule Transgraniczny obrót nieruchomościami na miarę XXI wieku.

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty