ZAPRASZAMY NA NASZE

PROFILE SPOŁECZNOŚCIOWE

Poland Sotheby's

Wyjątkowe nieruchomości
w Polsce i na świecie

ZAPISZ SIĘ NA NASZ

NEWSLETTER

Dziękujemy za subskrypcję.

Jesteś już subskrybentem.

Email nieznaleziony.

Subskrypcja usunięta.

Wygasł czas potwierdzenia subskrypcji.

Subskrypcja usunięta.

Wygasł czas potwierdzenia subskrypcji.

wróć

Mieszkanie na wynajem to dobra inwestycja

22-01-2016

Mieszkanie w dobrej lokalizacji w wysokim standardzie jest dla wielu Polaków coraz bardziej atrakcyjną lokatą kapitału. Nie dość, że można liczyć na wzrost jego wartości w przyszłości, to jeszcze może na bieżąco przynosić zyski z najmu. Deweloperzy dostrzegają segment premium na rynku i pojawiają się kolejne luksusowe projekty realizowane najczęściej w kilku największych miastach (Warszawa, Kraków, Trójmiasto). Część z nich nie trafia do szerokiej sprzedaży, a jedynie poprzez wyspecjalizowanych pośredników jak Poland Sotheby’s International Realty. Takie oferty przygotowują mali, nieznani szerokiej publiczności deweloperzy. Są to zwykle kameralne budynki najwyższej jakości.

Jak pokazują dane opracowane przez Home Brokera, zakup nieruchomości na wynajem daje szansę na spore zyski, znacząco wyższe od odsetek oferowanych przez bankowe lokaty i obligacje skarbowe.

Badając od prawie sześciu lat opłacalność inwestycji w mieszkanie na wynajem, Home Broker i Domiporta.pl zauważają, że w ostatnich kwartałach wzrosła oczekiwana rentowność najmu. Pół roku temu przeciętna dla siedmiu badanych miast wynosiła 4,21 proc. netto w skali roku, dziś jest to 4,78 proc. W tym czasie zanotowano wzrost rentowności we wszystkich miastach poddawanych analizie.

Przeciętna rentowność najmu netto w okresie maj 2010 – grudzień 2015

Od kilku kwartałów obliczenia wskazują, że najlepiej rokuje zakup mieszkania na wynajem w Gdańsku. Tak jest i obecnie. Z najnowszych danych wynika, że kupując w Gdańsku nieruchomość i wprowadzając ją na rynek najmu można liczyć na zysk na poziomie 5,64 proc. w skali roku. To w ujęciu netto, czyli z uwzględnieniem kosztów (spółdzielnia/wspólnota i podatek) oraz zakładając, że przez półtora miesiąca mieszkanie będzie stało puste. Metr kwadratowy mieszkania w Gdańsku kosztuje przeciętnie 5162 zł, a mediana pomniejszonych o 5 proc. stawek najmu to 36,54 zł. Według tych danych 5,64 proc. netto rocznie oznacza, że inwestycja w mieszkanie na wynajem zwróci się po 17 latach i 9 miesiącach.

W pozostałych miastach na zwrot z inwestycji trzeba czekać dłużej. Najwięcej czasu potrzeba w Gdyni i Poznaniu, gdzie wg aktualnych obliczeń musi minąć 24-25 lat (oczekiwana rentowność najmu netto to w Poznaniu 4,03 proc., a w Gdyni 4,08 proc.). Średnia dla wszystkich analizowanych ośrodków miejskich to obecnie 4,78 proc. w skali roku, co oznacza zwrot z inwestycji po 21 latach.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w listopadzie 2015 roku

Miasto

Średnia cena
zakupu mkw.

Średnia stawka najmu (za mkw.)

Rentowność brutto

Rentowność netto

Gdańsk

5 162 zł

36,54 zł

6,27%

5,64%

Gdynia

4 738 zł

26,39 zł

4,58%

4,08%

Kraków

6 238 zł

35,19 zł

4,77%

4,27%

Łódź

3 735 zł

25,91 zł

5,68%

5,06%

Poznań

5 507 zł

29,36 zł

4,51%

4,03%

Warszawa

7 259 zł

48,54 zł

5,86%

5,27%

Wrocław

5 451 zł

36,54 zł

5,72%

5,12%

Źródło: ceny transakcyjne Home Broker i Open Finance z listopada 2015 r.;
oferty najmu z serwisu Domiporta.pl z listopada 2015 r. obniżone o 5 proc.

Warszawa najdroższa

Oczekiwana rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem w Warszawie wynosi 5,27 proc., co jest drugim wynikiem w Polsce. Stolica to jednak zdecydowanie największy rynek nieruchomości, dzięki czemu mieszkania są tutaj bardziej płynne niż w innych lokalizacjach, zaletą jest też duże zróżnicowanie. Za dwupokojowe mieszkanie można tu zapłacić 160-180 tys. zł, ale i kilka milionów złotych. Stawki najmu także różnią się odpowiednio do lokalizacji nieruchomości i jej standardu.

Średnie stawki to obraz rynku, który oznacza, że są osoby, które zarobią mniej i są tacy, których zyski będą wyższe. Mało kto kupuje przecież mieszkanie za średnią cenę w danym mieście, różnie wyglądają też negocjacje pomiędzy najemcą a wynajmującym.

Rynek najmu ma w Polsce dobre perspektywy. Rośnie potrzeba mobilności Polaków i część z nich nie chce wiązać się kredytem hipotecznym. Dochodzą do tego, że w wynajętym mieszkaniu również można komfortowo mieszkać i to przez długie lata, tak jak ma to miejsce w wielu krajach Europy Zachodniej. Np. w Niemczech czy Szwajcarii dużo ponad połowa mieszkań przeznaczona jest na wynajem.

Rosnący wymagany wkład własny i inne utrudnienia z dostępem do kredytów hipotecznych mogą sprawić, że odsetek Polaków mieszkających w wynajętych nieruchomościach jeszcze wzrośnie.

Jak liczona jest rentowność najmu?
Oczekiwana rentowność z inwestycji w mieszkanie na wynajem liczona jest na podstawie cen transakcyjnych mieszkań (z transakcji dokonanych przez klientów Home Broker i Open Finance) oraz ofert na wynajem zamieszczonych na stronach portalu Domiporta.pl. Stawki ofertowe najmu zostały do obliczeń obniżone o 5 proc. W wyliczeniach uwzględniano dane z siedmiu rynków nieruchomości: Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Pod uwagę bierzemy medianę, która urealnia dane zmniejszając wagę ofert znacząco odstających od przeciętnych.

Rentowność netto uwzględnia 10,5-miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie) oraz podatek ryczałtowy od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

 

- Marcin Krasoń, Home Broker