ZAPRASZAMY NA NASZE

PROFILE SPOŁECZNOŚCIOWE

Poland Sotheby's

Wyjątkowe nieruchomości
w Polsce i na świecie

ZAPISZ SIĘ NA NASZ

NEWSLETTER

Dziękujemy za subskrypcję.

Jesteś już subskrybentem.

Email nieznaleziony.

Subskrypcja usunięta.

Wygasł czas potwierdzenia subskrypcji.

Subskrypcja usunięta.

Wygasł czas potwierdzenia subskrypcji.

wróć

Transgraniczny obrót nieruchomościami na miarę XXI wieku

02-03-2017

Anna Szepietowska
General Counsel
Poland Sotheby's International Realty

Nowoczesność w obrocie nieruchomościami kojarzy się przede wszystkim z rozwiązaniami technicznymi w zakresie promocji i marketingu. Filmy o nieruchomościach nagrywa się przy użyciu drona, aby zaprezentować atuty otoczenia i panoramę, a wirtualne spacery 3d – aby przenieść się do wnętrza bez wychodzenia z domu. W ślad za tymi rozwiązaniami z duchem czasu idą też prawne aspekty obrotu nieruchomościami.

Z pewnym uproszczeniem można stwierdzić, że definiowanie nieruchomości zasadniczo nie uległo zmianie od czasów rzymskich. Jedna z najbardziej znanych łacińskich sentencji głosi superficies solo cedit. Rzymską koncepcję recypowano do większości współczesnych europejskich ustawodawstw. Znalazła też odzwierciedlenie w art. 46 polskiego Kodeksu Cywilnego. W drugiej dekadzie XXI wieku nie sposób jednak nie zauważyć nowoczesnych narzędzi i zmian w otoczeniu obrotu nieruchomościami. Znakiem czasu jest chociażby przeglądanie polskich ksiąg wieczystych on line i możliwość samodzielnego generowania dokumentu z systemu EKW posiadającego moc dokumentu wydanego przez sąd. Krokiem w przyszłość była również pionierska transakcja sprzedaży nieruchomości przeprowadzona w ramach projektu CROBECO. Co w niej nowatorskiego? Zarówno akt notarialny jak i wniosek o wpis w księdze wieczystej zostały sporządzone z wykorzystaniem drogi elektronicznej. Nim zostaną odsłonięte szczegóły transakcji kilka słów o tym dlaczego obrót nieruchomościami opiera się rewolucjom, jest wciąż kojarzony z osobistym udziałem kontraktujących stron i dokumentami w tradycyjnej, papierowej formie.

Żeby usprawiedliwić stan, o którym mowa powyżej, trzeba sobie odpowiedzieć na następujące pytanie. Jak bardzo obrót nieruchomościami różni się od zakupu ruchomości? Rozporządzanie nieruchomościami jest przede wszystkim dalece bardziej sformalizowanym procesem. W polskich realiach wiąże się chociażby z zachowaniem formy aktu notarialnego czy wpisem zmiany właściciela w księdze wieczystej. Takie podejście generuje też ograniczone terytorium, na którym są lub mogą powstać nowe nieruchomości oraz – co do zasady – znaczna ich wartość w porównaniu do rzeczy ruchomych. Z własnością nieruchomości wiąże się też szereg dalszych koncepcji prawnych i wynikających z nich konsekwencji, np. ustanawianie zabezpieczenia w postaci hipoteki.

Ponieważ prawo własności jest domeną państw członkowskich UE, prawo unijne nie reguluje też zasad obrotu nieruchomościami. W przypadku rozporządzania nieruchomościami w grę wchodzą dodatkowo tradycje wewnętrznych systemów prawnych. A integralność nieruchomości z terytorium danego kraju wzmacnia jeszcze bardziej władztwo poszczególnych państw. Dla podkreślenia kontrastu rynek nieruchomości można porównać z rynkiem finansowym. Ten ostatni, z uwagi na unijną swobodę przepływu usług i kapitału, cechuje wysokie nasycenie regulacyjne, harmonizacja. Nie da się jednak nie zauważyć, że w przypadku nieruchomości to właśnie rejestry, ewidencje czy księgi wieczyste pełnią rolę narzędzi do korzystania z podstawowych unijnych swobód. Zatem utrzymywanie w różnych państwach odrębnych rozwiązań prawa materialnego i procesowego nie ułatwia międzynarodowego obrotu. Projekt CROBECO można natomiast uznać za znaczący krok w minimalizowaniu przepaści między obrotem nieruchomościami a rzeczami ruchomymi.

Inicjatywa CROBECO była odpowiedzią na kryzys gospodarczy poprzedniej dekady, który odczuła także branża nieruchomości. Zachętą do pobudzenia obrotu miało być ułatwienie cudzoziemcom, obywatelom UE, zakupu drugiego domu zagranicą. Szczególnie dotknięte zapaścią na rynku mieszkaniowym były kraje Europy południowej. Stąd, wśród najbardziej zaangażowanych w projekt, znalazła się m.in. Portugalia. Projekt CROBECO (Cross Border Electronic Conveyancing), czyli transgraniczne elektroniczne przenoszenie tytułu własności nieruchomości, jest jedną z inicjatyw ELRAEuropejskiego Stowarzyszenia Rejestrów Nieruchomości (European Land Registry Association). Doskonale wpisuje się zresztą w jego działalność, propagującą wymianę doświadczeń i dyskusję na forum międzynarodowym na temat obrotu nieruchomościami. Więcej o samym ELRA i innych paneuropejskich organizacjach w artykule Międzynarodowe inicjatywy eliminowania barier na rynku nieruchomości.

Na czym polegała specyfika pionierskiej transakcji? Już na pierwszej konferencji CROBECO w Tallinie w 2010 r. sporządzono dwujęzyczny akt dokumentujący czynność prawną z wykorzystaniem drogi elektronicznej. Dokument sporządził notariusz kraju nabywcy: w języku tego transgranicznego nabywcy oraz w języku oficjalnym kraju, na terenie którego była położona nieruchomość. Tym samym holenderski zbywca sprzedał holenderskiemu nabywcy nieruchomość położoną w Hiszpanii. Akt notarialny sporządził notariusz holenderski, zgodnie z prawem hiszpańskim.

Wspomniany handel transgraniczny zyskuje na popularności. 9 na 10 klientów nabyło już za pośrednictwem Internetu towary pochodzące z innego państwa, a blisko 60% respondentów deklaruje, że dokonuje takich transakcji co miesiąc (Pitney Bowes Global Online Shopping Study 2016). Za zakupami on line przemawiają wygoda, szeroki wybór i dostępność produktów. Skoro nowoczesne technologie sprawdziły się w e-commerce nic dziwnego, że wzrasta też zainteresowanie zaszczepieniem ich w branży nieruchomościowej. Chociaż skala i trendy na rynku rzeczy ruchomych zostawiają nieruchomości daleko w tyle, nie należy go w tej sferze bagatelizować. Warto zauważyć, że potencjał rynku nieruchomości w Polsce wzrasta. Z danych pozyskanych z Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości (RCiWN) wynika, że w 2015 r. zarejestrowano ponad 400 tys. transakcji sprzedaży nieruchomości. Ich wartość przekroczyła w ubiegłym roku 100 mld zł, notując wzrost aż o 35% względem roku 2014 (Obrót nieruchomościami w 2015 r., Główny Urząd Statystyczny, Warszawa 2016). Dla porównania, szacunkowa wartość polskiego e-commerce w 2015 r. to około 30-33 mld zł (rp.pl/biznes: Rynek e-commerce w Polsce – specyfika, trendy, praca, czerwiec 2016).

Pierwsza transakcja sprzedaży nieruchomości z wykorzystaniem drogi elektronicznej miała symboliczny wymiar. Można ją jednak umiejscowić w długofalowym procesie zmian na skalę globalną. Współpraca międzypaństwowa była zorientowana na podwyższenie bezpieczeństwa transakcji międzynarodowych w oczach zagranicznych nabywców. Jednym z celów projektu CROBECO było też wsparcie uczestników obrotu nieruchomościami poprzez stworzenie platformy do konsultacji zagadnień związanych z ich sprzedażą. Rewolucji na tym rynku nie ma i prawdopodobnie nie będzie. Są natomiast propozycje rozwiązań prawnych, które w przyszłości mogą dać podwaliny pod nowe regulacje.

Anna Szepietowska – General Counsel, Poland Sotheby’s International Realty